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房屋租赁合同纠纷代理词-周晓明律师

来源: 作者:周晓明律师 时间:2018-08-21 16:26:32

代理词

尊敬的审判长、审判员:

广东莞信律师事务所接受本案被告东莞市ω乐家居股份有限公司的委托,特指派我们担任其诉讼代理人。代理本案后,我们查阅了案卷,收集了与本案有关的证据,也参与了本案的法庭审查,对本案有了较为全面的了解,现我们就本案事实,对本案发表以下代理意见,供合议庭参考:

  • 被告并未拖欠原告租金,原告关于租金、违约金及没收保证金的诉求应予驳回

第一,拖欠租金诉讼时效为1年,原告关于2016年1月之前的租金诉求已经超过诉讼时效

对于拖欠租金如何计算诉讼时效问题,目前只有最高人民法院的一个复函可供法律适用。2004年4月6日,最高人民法院在收到《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》后,作出《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》(法函[2004]23号),其中明确“对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”这是对于拖欠租金计算诉讼时效最明确的规定。法律实践中常常引用的依据还有2000年10月26日最高人民法院对山东省高级法院的复函,该函规定:“在借款、买卖合同中,当事人约定分期履行合同债务的,诉讼时效应当从最后一笔债务履行期限届满之次日开始计算”,但该复函并不适用本案,因为本案不是“借款及买卖合同”纠纷。除此之外,尚有个别判决认为应从最后一期租金支付期限届满时开始计算诉讼时效,但个案判决意见显然不能直接引用,即使具有指导意义,其法律效力的位阶显然也低于最高院的复函。此外,我们认为,诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点,而不是以侵害行为终止为起算点的,否则,只要违约行为持续,诉讼时效就永远不会开始计算,时效制度就失去法律意义了。因此,在本案诉讼时效问题上,应适用2004年最高院对云南省高院的复函,应自每期租金支付期限届满时开始计算一年时间,原告关于2016年1月之前的租金诉求已经超过时效,不再受法律保护。

第二,从交易习惯看,被告并未拖欠原告的租金

本案中的交租习惯为原告先向被告派发收费通知(一般为《缴款通知书》,有时候是《催款通知书》或《租金缴费通知》),被告工作人员签收之后,被告财务人员再根据催款通知显示的数额向原告转账支付租金,原告收款之后再向被告出具收款收据或开具发票。原告对案涉商铺的收租始于2014年11月,被告向法庭提交了自收租开始至原告起诉时止的几乎全部的缴款通知,只差2015年5月和6月两个月,这些缴款通知都已经获得被告的全额支付,由双方的交易习惯可见,原告要求被告支付的全部租金,被告均已足额支付,并未拖欠。

第三,从常理推测,被告并未拖欠原告的租金

即便《商铺租赁合同》真实性得到证实,该合同第十条第2款规定了极为苛刻的合同解除条件,如逾期10天经催收后仍逾期3天或逾期30天,或催交保证金后逾期5天未支付,均可以解除合同;此外,《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。无论合同约定还是法律规定,在承租人欠租的情况下,出租人可以解除合同。就本案来看,如果被告拖欠原告巨额租金,长达5年时间原告不催收不合常理,长达5年不解除合同也不合常理。

第四,本案证据足以证明原告对案涉商铺免租的事实,原告主张已经免除的租金债务无法律依据

原告在庭审中虽不承认2014年10月31日、12月5日,2015年12月30日由其发出,但并不否认存在租金优惠政策;原告甚至也否认100余份缴费通知单由其发出,但却未向法庭陈述是以何种方式向被告收取租金的,也未提供证据以否认被告提交的《通知》及缴费通知单的效力。被告提交的缴费通知单都是原件,且几乎都加盖了原告公司的印章,真实性足以认定;被告提交的三份《通知》虽然为复印件,但均加盖了原告公司的公章,结合每个月的缴款通知单,也足以确定这三份《通知》的真实性。该三份《通知》与100余份缴费通知单相结合,足以证明案涉商铺2014年11月以前为免租期。此外,原告发出的《缴款通知书》均是以租赁合同分组,每份租赁合同一张缴款通知书,上面列明了应缴的物业管理费及租金数额,三四楼的缴款通知书上均只显示应缴物业费的数额,这可以证明: 2014年11月以后至原告起诉时止,三、四楼商铺也处于免租期。

原告辩称,“《通知》上明确注明了享有优惠的前提条件是2014年不欠费和2015年不欠费,被告从2013年起已欠费,显然,被告不具备享受优惠政策的资格”,这其实是倒因为果,其论点显然无法成立。2014年12月5日及2015年12月30日原告发出的《通知》均注明享受2015年1月至6月优惠政策的条件是“2014年不欠费”,享受2016年1月至3月优惠政策的条件是“2015年不欠费”,而根据被告提供的证据显然,2015年1月至6月及2016年1月至3月,原告向被告发出的《缴费通知单》均按优惠政策计算租金,由此反推,被告2014年和2015年度均未拖欠租金的事实是足以认定的。因为按照原告的政策,如果该两年度欠租,2015年1月至6月及2016年1至3月的租金就无法享受优惠政策,原告也绝无可能按优惠政策向被告开具《缴费通知单》,而且在被告按缴费单确定的数额交租后也一直未提出异议。这其实也可以证明,2016年1月之前,被告没有拖欠原告租金。

上述证据及推理足以证明原被告双方已经就租金标准条款达成变更的合意,而被告一直按被更后的合同履行自己的义务,未有任何违约行为,原告关于租金、违约金及没收保证金的诉求均应予以驳回;退一步讲,即使合同变更的事实不足以认定,原告的行为也应视为对案涉租金债务的部分免除,而免除为放弃债权的行为,在向被告表示后,无论是明示或是默示,均立即产生债务消灭的法律后果,原告就其已经免除的债务再向被告主张,没有法律依据。

  • 案涉合同已经解除,补缴保证金已无意义,原告关于补缴保证金的诉求应予驳回

2012年11月5日,被告向原告支付100万保证金,此后合同履行5年中,原告一直未向被告催收过保证金,这足以表示原告对于被告只交纳100万保证金是同意的。即便未得到原告的同意,因该项请求已经超过2年的诉讼时效,依法应予驳回。此外,缴纳保证金的目的在于保障合同的履行,在案涉合同已被解除的情形下,被告已无合同义务需要承担,补缴保证金已经没有必要,被告的此项诉求仍然没有法律依据。

综合上述理由,代理人认为,被告并未拖欠原告租金,原告的全部诉求均应予以驳回,望法庭查明事实,依法维护被告的合法权利。                              

代理人:周晓明 律师

                                     2017年3月16日

作者简介:周晓明,北京大成(广州)律师事务所合伙人,法学博士,执业领域:竞争与反垄断、网络与知识产权、公司及并购、争议解决、刑事诉讼,联系电话:13926215878,13713472418(微信号)。